Посібник

Розкриваємо закриті спільноти

Як ми можемо зробити безпечний ЖК без паркану
Закрита територія житлових комплексів давно стала промисловим стандартом на ринку нерухомості. У продажі квартир у новобудовах паркан та охорона є навіть не конкурентною перевагою, а характеристикою «must have». Для представника середнього класу «своя територія» — запорука безпеки, стабільності та відокремлення від небажаних людей. Здебільшого покупці вбачають у такому рішенні лише позитивні наслідки.

Мета цієї статті — дати розуміння, що створення безпечного простору — завдання більш комплексне, ніж зведення паркану та організація КПП. Звичні засоби охорони не можуть перетворити погано запроектовану територію на безпечну оазу, вони є додатковими засобами посилення відчуття безпеки, а деякі з них створюють лише її ілюзію і при невдалому використанні можуть мати і зворотній вплив.

Паркани в місті атомізують його, роздираючи міську тканину на шматки і створюючи закриті й дещо параноїдальні спільноти. Гектари території просто випадають із ментальних карт містян. Очевидно, що місто стає менш зручним зі збільшенням кількості парканів, оскільки житлові райони перетворюються на лабіринти — мешканець просто не може пройти із точки А в точку Б найкоротшим або ж найкомфортнішим шляхом. Доводиться обходити «чужу територію» й усвідомлювати, що тобі тут не раді.
Ці понатикані паркани різної висоти як агонія совку. Тулять усюди, іноді навіть у декілька рядків. «Щоб газони не потоптали», «щоб на майданчику не сиділи» і т.д. На Позняках є цілі лабіринти з таких загорож. Йдеш ніби трубою. Відчуття так собі.
— Думка звичайного жителя Позняків, висловлена на Фейсбуці
Кластеризація фізичного простору посилює ментальні кордони між «нами» та «ними», «своїми» та «чужими». А разом із цим посилюється недовіра одне до одного в мешканців навіть сусідніх будинків, які є частинами різних житлових комплексів чи навіть різних черг забудови одного ЖК. Так, наприклад, уже більше року не вщухають палкі дебати в «Комфорт Тауні» навколо теми відгородження першої черги забудови від другої, поки що не заселеної мешканцями. Мешканці першої черги, які сформували досить міцну спільноту, вважають, що поповнення рядів їм не потрібне. Мовляв, новосели не відповідатимуть їхньому класу й обов'язково почнуть паразитувати на вже створеній внутрішній інфраструктурі (або ж і взагалі нищити її) — квартири в новій черзі будівництва в середньому менші, а отже й доступніші.
Коментарі учасника групи житлового комплексу у Фейсбуці, що відображає настрій мешканців та його причини.
«Паркан — це безпека та комфорт». Результати голосування у групі житлового комплексу у Фейсбуці.

Тобто тенденція розмежування посилюється з часом, а разом із нею — параноїдальне небажання приймати нових членів у сформовану спільноту.

Ми віримо в те, що, насамперед, люди роблять простір безпечнішим, а не системи охорони та засоби відокремлення від зовнішнього світу. Чим більше людей різних соціальних груп знаходиться в просторі, тим менше вірогідність стати жертвою зловмисника, а в потенційних порушників порядку — менше можливостей вчинити капость: зламати лавку або ж залишити на газоні екскременти свого собаки. Звичні та очевидні засоби охорони порядку, імовірніше, створюють ілюзію безпеки — нерідко в групах Facebook чи на форумах житлових комплексів із закритою територією ми можемо побачити повідомлення про крадіжки дитячих візків, велосипедів або ж про конфлікти між самими мешканцями із застосуванням сили.

Отже ми можемо стверджувати про існування певного парадоксу в суспільній свідомості киян. Мешканці новобудов усіма способами намагаються відокремитись від «зайвих» заради безпеки, хоча наповненість простору людьми є запорукою його безпечності. Тобто коли ми говоримо про задачу створення безпечного міського простору, ми маємо, насамперед, ставити перед собою такий перелік запитань:

  • Як зробити так, щоб у просторі в будь-який час знаходились люди і вони були під наглядом одне одного в будь-якій його точці?
  • Яким має бути простір, щоби ним користувались різноманітні групи людей?
  • Як забезпечити дотримання суспільного договору всіма користувачами простору, уникнути конфлікту інтересів?
  • Як каталізувати створення та посилення соціальних зв’язків між користувачами?

Ця задача нетривіальна, і навряд чи можливо знайти універсальне та завершене рішення. Ми провели воркшоп з архітектурною компанією «Архіматика», щоби визначити спектр рішень альтернативних паркану, які могли б втілювати у своїх проектах забудовники та архітектори. Ми розуміємо, що повна відмова від усіх парканів в усіх ЖК — не найдоречніше та не найефективніше рішення. Але віримо, що застосувавши комплекс мір, можливо створити відкрите й безпечне середовище.

Щоби знайти ці рішення, ми проаналізували потреби основних ролей, які впливають на безпеку в подвір'ї:

  • забудовник: реагує на запити мешканців та покупців і ухвалює рішення щодо відгородження території;
  • мешканець ЖК: ініціює процес обнесення території парканом або ж «голосує рублем» за закритий комплекс;
  • мешканець міста: зіштовхується із наслідками появи парканів;
  • порушник спокою: саме його дії мотивують мешканців закрити територію.
У відповідності до цих потреб ми генерували проектні, комунікаційні та управлінські рішення.
Формування локальної спільноти
Нам здається, головною запорукою посилення відчуття безпеки на певній території є велика кількість соціальних зв’язків між мешканцями та їхня якість. Проводити час серед знайомих тобі людей (хоча й не близьких) значно безпечніше, ніж серед незнайомців. Ці люди вірогідніше прийдуть на допомогу або ж викличуть поліцію чи «швидку» в разі потреби. Чим міцніша спільнота, тим вище рівень соціального контролю одне одного та за гостями, вище рівень соціальної відповідальності одне перед одним. Кинути автівку на тротуарі значно важче, якщо знаєш особисто тих, кому вона буде заважати і хто може зробити тобі зауваження. Інвестиції зусиль у створення спільноти в довгостроковій перспективі повернеться щасливішим життям мешканців. От тільки географічно ця спільнота не має бути обмежена кордонами ЖК, якщо нашою метою є зменшення напруженості відносин між його мешканцями та мешканцями сусідніх будинків.
Громадський простір, що спонукає до знайомств
Щоби створення такої спільноти було можливим, потрібно організувати цікавий простір для різних за віком та інтересами груп мешканців, комфортний для проведення часу в ньому. Не обмежувати себе звичними рішеннями, які приписують ДБН (лавка біля під'їзду, стандартний дитячий майданчик та турнік), а залучити профільних спеціалістів із проектування громадських просторів. Вони мають створити територію, конфігурація та наповнення якої буде спонукати людей до знайомств, спілкування та спільної діяльності.
Залучення спеціалістів із комунікації
Прискорення процесу створення спільноти має стати завданням спеціаліста, який вміє працювати з людьми та організовувати події із залученням мешканців (івент-менеджер, спецаліст із комунікацій). Залежно від кількості мешканців, ЖЕК може найняти його у якості постійного працівника або ж запрошувати час від часу. Організація спортивних секцій, змагань, клубів за інтересами, спільних ранкових занять йогою, суботників тощо — буде його зоною відповідальності. Що не менш важливо, він має налагодити ефективний двосторонній зв’язок між мешканцями та ЖЕКом для ухвалення консолідованих рішень щодо розвитку ЖК.
Ярмарка в житловому комплексі. (Джерело: chayka.org.ua)
ЖК як простір для відомих подій
У ЖК із великою територією можна запрошувати організаторів «брендових» фестивалів, ярмарок та освітніх подій — «Кураж Базар», «У пошуках Made in Ukraine», «Україна без сміття» та інших. На них мешканці зможуть не тільки побачити одне одного й познайомитись, але й робити спільні справи.

Про важливість ефективної комунікації між мешканцями та ЖЕКом та між самими мешканцями ви можете докладніше прочитати у темі «1.2 Неефективне спілкування ЖЕКу з мешканцями» наших досліджень.
Облаштування буферної зони навколо ЖК
Здебільшого люди, що користуються інфраструктурою комплексу, у якому вони не проживають, — це не злісні порушники спокою, а звичайні містяни. Їм бракує якісних громадських просторів у місті, тому природньо, що ці люди тяжіють до інфраструктури новобудов — новіших лавок, свіжіших газонів, різноманітніших дитячих майданчиків.

Зацікавленість у «чужій території» забудовник може обернути на користь її «законним» користувачам, продумано організувавши простір. Ми пропонуємо замість паркану довкола комплексу створити «буферну зону» — рекреаційний простір, яким зможуть користуватись як мешканці, так і їхні сусіди. Ця територія стане місцем відпочинку та встановлення нових знайомств, завдяки яким буде зменшене напруження у відносинах між мешканцями ЖК та сусідніх будинків. Додатковий трафік також буде стимулювати розвиток локального бізнесу, що піде на користь мешканцям. Крім того, галасливі активності — спорт, жваві дитячі ігри, пікніки та компанійський відпочинок просто неба — будуть винесені на периметр комплексу, що зробить внутрішню територію затишнішою.
Рекреаційна зона навколо житлової забудови може стати місцем спільного відпочинку мешканців ЖК та сусідніх будинків.
Пайовий внесок забудовника — на розвиток району
Створення такої зони потребує значних інвестицій, і було б недоречно перекладати витрати лише на плечі покупців квартир та забудовника. Ми пропонуємо докласти зусиль до зміни законодавства, хоч це і складно, довго та непередбачувано. Частину пайового внеску забудовника направляти на розвиток саме того району, де буде відбуватись будівництво, а не до загального міського «котла». Внесок забудовника буде більш цільовим та кориснішим для розвитку всього району.
Спільнокошт із мешканцями району
Можна спробувати різні механізми спільнокошту, щоби залучити до створення громадського простору тих майбутніх користувачів (хоча б частину з них), що не будуть проживати в ЖК, але мають бажання користуватися новоствореною інфраструктурою. Подвоєння зібраної суми забудовником підвищить рівень мотивації потенційних учасників. Чим більше людей долучаться до створення інфраструктури, тим більше фактичних охоронців ця інфраструктура отримає. Люди будуть дбайливіше та пильніше відноситись до того, що було хоча б частково профінансовано їхнім коштом.
Ефективний ЖЕК забудовника може управляти сусідніми будинками
ЖЕК забудовника, будучи ефективним у своєму ЖК, з часом може проводити «експансію» — брати під управління сусідні будинки, розширюючи у такий спосіб зону впливу на міське середовище. Частина отриманих коштів від мешканців району, знову ж таки, може йти на розвиток громадського простору. Але для цього потрібно набути такого авторитету, щоби мешканці будинків поза межами комплексу самі захотіли «впустити вас у свій дім»: покажіть ефективність роботи, прозорість розподілу коштів, створіть прецеденти комфортного благоустрою громадських просторів.
Використання потенціалу локального бізнесу
Локальний бізнес також сильно впливає на безпеку та комфорт перебування в просторі. У разі правильного оформлення, вітрини магазинів і кафе додатково освітлюють територію комплексу в темну пору, і вона додатково контролюється відвідувачами.
Внутрішні правила оформлення закладів
Щоби заклади обслуговування позитивно впливали на безпечність подвір'я, їхні вітрини і вивіски, а також прилегла територія мають бути облаштованими у відповідності до внутрішніх правил. Для цього їх потрібно створити та зазначити в договорі про оренду чи продаж. Ці правила мають слугувати тому, щоби вітрини закладів були відкритими, вивіски не захаращували фасад та не створювали візуального хаосу, а вхід був добре освітленим та доступним для маломобільних людей. Для певних типів закладів можна включати вимоги щодо вечірніх годин роботи (наприклад, щонайменше до 22:00), тоді вони підвищать рівень безпеки в темну пору. Натомість вони зможуть отримати спеціальні умови оренди.
Салон краси із відкритою вітриною та впорядкованими вивісками за внутрішніми правилами комплексу.
Залучення бізнесу до розвитку громадського простору
Бізнес також можна долучити до фінансування розвитку громадського простору. Власники закладів напряму зацікавлені в трафіку, який генерує якісний простір, тому можна використовувати різні механізми залучення до фінансування. Наприклад, заклад може взяти під свій контроль певний сектор «буферної зони»: благоустрій, підтримку в належному стані, контроль правопорядку. Натомість отримати додаткову рекламу, лояльність потенційних клієнтів та, знову ж таки, спеціальні умови оренди.
Відповідність закладів потребам мешканців
Що більше послуг можуть отримати мешканці прямо на території ЖК, то більше в них стимулу проводити тут час і менше потреб виїжджати за межі району. Для отримання такого позитивного ефекту недостатньо лише стежити за тим, щоби заклади відповідали внутрішнім правилам оформлення — їхня представленість також має відповідати потребам мешканців.
Дворівневий променад із кафе та магазинами. (Джерело: evromisto.ua)
Так, наприклад, забудовник має докласти всіх зусиль, щоби на території з’являлись затребувані бізнеси. Для цього можна надавати спеціальні умови оренди (хоча б на перший час) або продажу площі певним типам закладів. Щоби зрозуміти потреби мешканців, з ними потрібно спілкуватись і формувати колективні рішення. У такий спосіб затребуваний бізнес отримає доказ того, що на нього тут чекають, а отже буде більше зацікавлений у відкритті закладу саме тут. Якщо є декілька претендентів, щоби зайняти певну нішу (наприклад, різні піцерії), можна проводити кастинг — мешканці оберуть саме ту, яка їм більше до вподоби.
Чітке розділення на публічну та напівприватну територію
Звичайно, у мешканців комплексу повинна бути територія, де вони могли б себе відчувати справжніми господарями. Місце, де можна провести час лише з друзями або компанією сусідів, залишити дитячі іграшки, перебувати у домашньому вбранні, самостійно забезпечити порядок та адаптувати його під власні потреби і смаки. Таким місцем може бути невелике напівприватне подвір'я або палісадник.

Але вкрай важко створити затишні локальні простори в умовах звичної з радянських часів «вільної забудови», коли відстань між будинками складає десятки метрів (а не рідко й понад сотню), а їхня висота — 16−26 поверхів. Навіть якщо обнести весь такий комплекс парканом по периметру, як це найчастіше відбувається в Києві, навряд чи мешканці отримають те відчуття комфорту, яке могло б дати власне невеличке подвір'я.
Різниця в сприйнятті території залежно від типу забудови та наявності паркану.
Планування ЖК у вигляді компактних подвір'їв дасть мешканцям можливість користуватись як напівприватною, так і загальною територією. А вживання заходів, про які йшлося вище, зробить цю загальну територію безпечнішою. Крім того, у такий спосіб можна буде зменшити висоту забудови, оскільки її щільність збільшиться.

Докладніше про вплив висоти забудови на психічний стан мешканців — у дослідженні «Mental Health in the High-Rise», Daniel Cappon, Canadian Journal of Public Health
Подвір'я із чітко визначеною територією та людським масштабом дає можливість відчувати його своїм: залишати іграшки без нагляду, відпускати дітей та проводити час у компанії знайомих тобі людей. (Джерело: varlamov.ru)
Формальна безпека
Як ми зазначали на початку цієї статті, звичні засоби безпеки можуть лише посилити відчуття безпеки на певній території, а не створити безпечний простір. Їхня надмірна присутність може працювати і в зворотньому напрямку. Охоронці, камери, паркани та шлагбауми мають давати розуміння, що на території працюють певні правила, яких варто було б дотримуватись, а не заміняти собою ці правила.
Ввічливі охоронці та патрулювання території
Професійні охоронці будуть корисними, якщо вміють впевнено і ввічливо спілкуватись із людьми (особливо в конфліктних ситуаціях), охайно та привітно виглядають. Їхнім основним завданням має бути зрозуміле та переконливе пояснення правил, що діють у цьому просторі, якщо з’явився привід сумніватись у коректному усвідомленні цих правил користувачем. На жаль, зараз типовий охоронець ЖК — це недолугий чолов’яга із «синдромом вахтера», функція якого не зовсім зрозуміла.
Коли ти щоразу проходиш повз охоронця, який займається своїми справами й не звертає на тебе уваги, то розумієш, що ніякі правила тут не працюють.
Якщо на території комплексу присутні охоронці, вони мають оперативно реагувати на випадки порушення порядку, а користувачі простору мають усвідомлювати, що територія перебуває під контролем. Щоби забезпечити ненав’язливий, але ефективний контроль порядку, охоронці можуть патрулювати територію на легкому транспорті: велосипеди, сігвеї, гіроборди тощо.

Ми радимо обирати й наймати охоронну компанію до моменту введення перших будинків в експлуатацію, а не після почастішання випадків порушення порядку. Адже повернути відчуття безпеки в просторі значно важче, ніж створити таке відчуття від початку. Якщо питання безпеки почнуть підіймати самі мешканці, імовірніше, вони, насамперед, ініціюють процес закриття території парканом.
Відеонагляд та тривожні кнопки
Система відеоспостереження за територією буде додатково спонукати користувачів дотримуватись правил правопорядку. Для цього камери повинні бути марковані й помітні, а люди попереджені про те, що на території ведеться відеоспостереження.

«Тривожні кнопки» — засоби оперативного виклику охорони або екстреної служби — дадуть розуміння користувачам простору, що в разі необхідності можна розраховувати на допомогу. Але важливіше, що це розуміння отримають і потенційні правопорушники.
Помітна тривожна кнопка посеред вулиці в Будапешті.
Належне освітлення
Щоби простір не вимирав у темну пору доби й залишався не менш безпечним, ніж вдень, він повинен бути добре освітленим. Потрібно дотримуватись простого правила: у житловому комплексі просто не повинно бути затемнених територій. Вони є майже неприйнятними для нормального використання й у той самий час зручними для нападіння, комфортними для пияцтва, мотивуючими до проявів вандалізму. Глухі паркани на території створюють поблизу себе затемнені зони відчуження, а активні перші поверхи будинків — прозорі вітрини та двері до під'їздів — навпаки, додатково освітлюють простір і роблять його безпечнішим.
Таку вітрину не тільки цікаво розглядати. Вона додатково освітлює подвір'я та запроваджує контроль за подвір'ям з боку відвідувачів.
Контроль приватного транспорту
На безпечність подвір'я впливає також і автотранспорт. Захаращене автівками подвір'я створює відчуття, що твій дім побудували посеред суцільної парковки, а отже відбиває будь-яке бажання проводити час поблизу будинків, подвір'я вимирає.
Типове київське подвір'я у вигляді парковки.
Непродумані автомобільні шляхи дають можливість водіям переміщуватись із надто високою швидкістю, чим вони активно користуються. У купі з автівками, що припарковані на пішохідних переходах, це перетворює кожен перехід через проїзну частину на гру в «російську рулетку». Особливо це стосується дітей, які під час активних ігор не дуже й переймаються власною безпекою.
Хайвей поміж житловими будинками.
Гадаємо, забезпечити контроль і упорядкувати переміщення приватного транспорту територією ЖК — це одне з найпростіших завдань. Потрібно лише зробити неможливою неправильну поведінку водіїв за кермом (як мінімум — сильно її ускладнити), що зробити не так уже й важко.
Упорядкування місць паркування
Ми повинні змиритися з тим, що автівки займають будь-яке місце, яке доступно для них фізично. Отже не призначена для паркування територія, має стати просто недоступною для них, але залишатись доступною для пішоходів. Це можна зробити за допомогою стовпчиків, болардів, звуження проїжджої частини та озеленення багаторічними рослинами, а не газонною травою.
У районах із квартальною забудовою проблему вирішити ще простіше, адже подвір'я від автівок захищають самі будинки.
Платне паркування
Також необхідно поступово викоріняти поширену думку про те, що із купівлею автівки я отримую безмежне право паркуватися всюди, де мені заманеться. Хочемо ми цього чи ні, але приватний автотранспорт в умовах постійних заторів та тотального браку місця знову стає розкішшю. А отже поняття «безоплатна парковка» має стати оксимороном — кожна припаркована автівка (нічим не задіяні півтори тони металу) займає декілька квадратних метрів, що могли б стати частиною комфортного громадського простору, якого завжди бракує. Для цього необхідно розробити зрозумілі та гнучкі тарифи на паркування, а також забезпечити належний контроль за в'їздом на територію комплексу та дотриманням правил паркування. Гості отримали б можливість сплачувати парковку погодинно або днями, а місцеві жителі — помісячно або ж за рік (за значно нижчим тарифом).
Заспокоєння автомобільного трафіку
Щоби заспокоїти автомобільний трафік між будинками, потрібно зробити їзду на високій швидкості некомфортною. Для цього можна використати перевірені практики, які рекомендує організація NACTO (National Association of City Transportation Officials):

  • Впровадження шикан: навмисне перетворення прямої комфортної дороги на послідовність поворотів за допомогою викривлення полотна або ж розміщення на шляху перешкод (газонів, дерев, клумб, малих архітектурних форм): https://goo.gl/8BoRi6
  • Звуження проїзної частини: https://goo.gl/9H4C1C
  • Підняття пішохідних переходів до рівня тротуару: https://goo.gl/fvTvfn
… та інші.
Або ж:

  • Використання нерівного покриття.
  • Впровадження концепції «shared space» (спільного простору) — відмова від розділення вулиць на проїзну частину та зону для пішоходів.
Концепція спільного простору в дії. (Джерело: gre4ark.livejournal.com)
Головне — встановити вірні пріорітети. Подвір'я має стати комфортною зоною, насамперед, для людей, а не автівок.
Висновки
Усі рішення в цій статті — лише декілька прикладів того, як можна зробити територію безпечною, не розриваючи місто на шматки парканами та не перетворюючи його на лабіринт. Не так важко згенерувати ще декілька десятків подібних рішень (що ми і зробили на нашому воркшопі).

Для того, щоби люди почували себе комфортно та в безпеці, хотіли проводити більше часу поруч із будинком, використовували значно більшу територію, ніж площа власної квартири, потрібно не відмежовуватись від усього міста, від «інших», а органічно інтегруватись у нього. Гравці ринку нерухомості — девелопери, архітектори, інвестори, будівельники — повинні створювати не житлові комплекси як незалежні та недоступні анклави, а комфортні для життя райони як логічні продовження міської тканини.

Це потребує більших зусиль та професіоналізму від спеціалістів, що задіяні в процес проектування та будівництва: знайомство з результатами останніх досліджень та знання кращих практик, визначення потреб майбутніх мешканців та сценаріїв використання території, прогнозування попиту на комерційну площу та розробка важелів впливу на мекшанців і локальний бізнес. Але головне — це бажання створювати якісний простір для життя і сміливість відмовитись від застарілих (хоча й перевірених десятиліттями) підходів до проектування.

Це також потребує й адекватної міської політики. Деякі з рішень (хоча далеко не всі) ефективної інтеграції нового будівництва в наявний міський простір потребують значних інвестицій. Оскільки ці рішення позитивно впливають не тільки на територію комплексу, але й на район загалом (що і є суттю інтеграції), їхнє впровадження та подальша підтримка в належному стані має стати задачею як забудовника, так і міста. Допомога з боку міста може бути вираженою в долученні до фінансування благоустрою території загального користування, патрулюванні території та підтримці правопорядку тощо.
Made on
Tilda