2. Розділ

2.6 Активний перший поверх

Чому забудовники не використовують значущий потенціал першого поверху та лишають подвір’я все такими ж нудними
Активний перший поверх є ефективним засобом наповнення території комплексу життям. Вітрини закладів обслуговування притягують до себе людей і роблять середовище різноманітнішим і, як наслідок, цікавішим. Крім того, у вечірній час вітрини і вивіски дають додаткове освітлення для подвір'я. Відвідувачі, працівники та люди, що просто гуляють поруч, а також додаткове освітлення підвищують рівень безпеки у подвір'ї.

Розміщення різноманітних закладів обслуговування прямо на перших поверхах будинків дає змогу мешканцям отримувати послуги, не покидаючи територію житлового комплексу. Отже мешканці проводять більше часу поблизу дому. Комерційні заклади також є місцем зустрічі та спілкування з сусідами (місцем встановлення соціальних зв'язків).

Але найчастіше цей потенціал ніяк не використовується. Тому подвір'я залишаються все такими ж нудними, а мешканці відправляються в іншу частину міста для реалізації своїх потреб споживання.
Причини
Причини ігнорування потенуціалу активного першого поверху
Завантажити .PDF або .XLOGIC
Найчастіше архітектори і забудовники не замислюються про те, як перший поверх буде використовуватись після введення будинку в експлуатацію — яким типам закладів (і чи будуть там заклади обслуговування взагалі) і на яких умовах приміщення будуть продаватись чи здаватись в оренду.

Мовляв, неможливо вгадати, який буде попит — хто захоче орендувати, тому і здамо. Отже наповнення першого поверху комерцією ніяк не планується:
  • не проводиться аналіз, яких закладів бракує на території та поруч;
  • не розробляються спеціальні умови для залучення потрібних орендарів.

Так как застройщки не знают, кому они продадут помещения на первых этажах, крайне сложно спланировать, кто туда заедет и как это расширит инфраструктуру. Есть жилые комплексы, в которых по два, по три супермаркета. Есть жилые комплексы, у которых ни одного. Я знаю только один комплекс, который пытался затащить, но знаете, это стратегия долгих денег, не все могут их ждать. Кто готов купить, тому и отдают.
Олеся Скринник, консалтингова компанія «UTG»
Архітектори приймають невдалі планувальні рішення, засновані на звичних радянських прикладах житлової забудови, коли необхідні мешканцям функції, що не пов'язані з житлом, виносились в окремі будівлі в межах мікрорайону. В результаті конфігурація першого поверху така ж, як і житлових поверхів. Такі приміщення не відповідають потребам бізнесу, який з часом заїжджає у будинок. Якщо бізнес і займається адаптацією приміщення, то тільки під суто утилітарні потреби: робить окремий вхід, поміст для розвантаження товару, вивіски. Але до створення зі звичайного вікна повноцінної вітрини діло не доходить, та і не завжди це можливо і доречно, наприклад, коли рівень першого поверху знаходиться на висоті більше 1 м (дивись «3. Пішохідна і автомобільна інфраструктура»). Тому якщо на першому поверсі будинку і присутня комерція, то він все одно не виглядає активним.

Окремо потрібно зазначити про негативний вплив закритої території комплексу на різноманіття та кількість закладів обслуговування. Оскільки закрита територія суттєво ускладнює доступ до будинків, на території комплексу стає менше людей на одиницю площі, а також зменшується їхня варіативність (зазвичай мешканці і їхні гості — це представники одного з класів суспільства). Звичайно, це робить територію менш привабливою для комерсантів, і кількість закладів зменшується. Детальніше про причини появи закритих подвір'їв ви можете дізнатись у розділі «4. Публічний простір».

На стан подвір'я суттєво впливає таке звичне і, здавалося б, логічне рішення як встановлення глухих (непрозороих) дверей у під'їзди. Як правило, це сірі металеві двері, що мають робити під'їзди безпечнішими. Через них не видно, що робиться у під'їзді, і під'їзд стає невеликою замкненою територією, яка не проглядається з двору. А з під'їзду не потрапляє світло у подвір'я. Встановлення саме таких дверей рекомендовано і правилами благоустрою Києва.
Витяг з рішення Про правила благоустрою міста Києва
V. ПОРЯДОК УТРИМАННЯ ЖИТЛОВИХ БУДИНКІВ ТА ПРИБУДИНКОВИХ ТЕРИТОРІЙ

5.2. Обов'язки власників (балансоутримувачів), орендарів житлових будинків та прибудинкових територій:

— вживати заходів з охорони під'їздів житлових будинків згідно з розпорядженнями виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за напрямками:

— встановлення вхідних дверей посиленої конструкції до під'їздів та обладнання їх кодовими замками.
Типовий вхід у типовий київський під'їзд. Двері посиленої конструкції та кодовий замок повністю відповідають
Правилам благоустрою і створюють ілюзію безпеки.
Наслідки
Наслідки ігнорування потенціалу активного першого поверху
Завантажити .PDF або .XLOGIC
Оскільки конфігурація приміщення не відповідає потребам орендаторів, вони змінюють її самостійно. Не завжди (читай: майже ніколи) у реконструкції задіяні такі спеціалісти, що здатні розробити проект, який не зашкодить зовнішньому вигляду будинку. Та й дуже рідко це можливо, адже незаплановане в проекті будинку втручання завжди буде виглядати як латка. Тому по мірі заселення у будинок закладів обслуговування, його фасад обростає хаотичним прибудовами. Тут комерсанти стають разом із мешканцями стають співучасниками у спільній справі захаращення фасаду і перетворення будинку на обліплену сторонніми предметами обшарпану коробку.
Навіть якщо на першому розміщуються заклади обслуговування, через непродуманість фасаду він все одно не має ніякого позитивного впливу на рівень цікавості та рівень безпеки подвір'я (а з розділу «4. Публічний простір» ми можемо дізнатись, що подвір'ям цього дуже бракує). Хоча заклади і обліплено вивісками (див. «2.7 Хаотичні вивіски та реклама»), вони все одно виглядають як квартири, щоправда дуже строкаті.

Відсутність нормальних вітрин не дозволяє низці закладів перетворитись на променад, яким буде цікаво прогулюватись і роздивлятись, що відбувається всередині. Світло зі звичайних вікон ніяк не впливає на рівень освітленості подвір'я, тобто вони не мають ніякого позитивного впливу на безпеку. Подвір'я та прибудинкова територія залишаються нудними (і, як наслідок, порожніми), оскільки там не відбувається нічого цікавого.
Ми вважаємо показовим те, що у нових серіях панельних будинків у Москві, які розроблені у відповідності до покращених стандартів типового житла, перший поверх є повністю нежитловим (а рівень першого поверху опущено до рівня землі). Його призначення — розміщення закладів обслуговування: кафе, магазинів, пунктів побутового обслуговування. (Джерело: The Village). Оскільки Москва знаходиться на декілька кроків попереду у якості будування та благоустрою житла, є підстави вважати, що подібне рішення невдовзі стане промисловим стандартом і в Україні.

Це допущення доводить доволі інноваційний та цікавий проект забудови Рибальского острова (м. Київ), який розробляється за принципом квартальної забудови. Фасадна частина перших поверхів житових будинків буде віддана під заклади обслуговування.
Візуалізація однієї з вулиць житлового комплексу на Рибальскому острові. Джерело: rybalsky.com.ua
Непрозорі металеві двері в під'їздах хоча і повинні захищати мешканців та робити під'їзди безпечнішими, за іронією призводять до протилежного ефекту. Під'їзд перетворюється на замкнене непроглядне приміщення, в якому дуже зручно зачаїтись та напасти, і марно чекати на допомогу — перехожі на вулиці не побачать та і навряд чи почують.

Через це мешканці дуже некомфортно почуваються у цьому середовищі та намагаються якомога швидше врятуватись втечею. В окремих випадках у вечірній час жінки взагалі намагаються не заходити до під'їзду самостійно та чекають на сусідів. В результаті відчуття безпеки на території всього комплексу сильно погіршується, і важлива напівприватна частина території (сам під'їзд) лишається вирваною з простору, яким користуються мешканці.

Також непрозорі двері не дозволяють додатково освітлювати подвір'я світлом з під'їзду, хоча могли та мусили би.
Приклади вирішення проблеми
Створення променаду з вітрин вздовж всього фасаду будинку
Великі вітрині цікаво розглядати під час прогулянки. У мешканців є можливість отримати послуги прямо у власному або сусідньому будинку. Світло вітрин наповнює територію навколо будинку життям та запрошує пішоходів. Прибудинкова територія перетворюється на публічний простір — місце зустрічі мешканців та гостей і утворення та посилення соціальних зв'язків.

Приміщення з вітринами підійдуть закладам обслуговування, але можуть не підійти для офісів. Тому у забудовника зменшується кількість потенційних покупців і орендаторів площ. Для прийняття правильних рішень про обсяг і типи комерційної площі потрібен коректний прогноз попиту і потреб мешканців.

Щоб площі не стояли порожніми, необхідно, щоб вони були цікавими для бізнесу. Має бути достатній трафік, що дуже складно організувати в умовах закритої території та при так званій «вільній забудові» — розміщені будинків на великій відстані одне від одного без чіткої сітки вулиць.
Прозорі під'їзди
Прозорі вхідні двері перетворюють замкнене приміщення під'їзду на простір, що проглядається з подвір'я. А отже туди не страшно заходити у темну пору доби. Він також стає органічним продовженням подвір'я замість вирваної частини середовища, що з одного боку відділена глухими дверима під'їзду, а з іншого — дверима власної квартири. Світло під'їзду через прозорі двері потрапляє у подвір'я, що додатково освітлює його. Вороже середовище, де панують паркани і глухі двері, перетворюється на відкритий і дружній простір.

Скляні двері чутливіші до проявів вандалізму, оскільки при бажанні навіть захищене скло розбити значно простіше, ніж пошкодити металевий лист. Але слід розуміти, що рівень хуліганства важко зменшити у ворожому просторі, який не спонукає до дружньої поведінки і частина якого більшість часу прихована від поглядів мешканців. Тобто встановлення глухих дверей є скоріше невдалою спробою лікування симптомів, а не ефективним вирішенням проблеми.

При використанні найдешевшої металопластикової конструкції, на кшталт балконних дверей, двері у під'їзд швидко зношуються, оскільки інтенсивно використовуються мешканцями. Особливо така проблема актуальна у багатоповерхівках.
Прибудинкові ділянки (палісадники)
Навіть у випадку, коли перший поверх житловий, існує можливість зробити його активним та привабливим. Рівень першого поверху роблять врівень з землею, а власнику такого помешкання дають ділянку землі перед його квартирою.

Таким чином подвір'я більшість часу перебуває під контролем самих мешканців. Також воно наповнюється життям — мешканці більше часу проводять поза межами власної квартири, оскільки площа, що їм належить, простягається на територію подвір'я, сусіди частіше бачаться одне з одним і можуть разом проводити час, не запрошуючи до квартири. Це сприяє встановленню та посиленню соціальних зв'язків.

Така міська практика поки що не є звичною для нашого суспільства. І часто мешканці, які придбали квартиру з такою ділянкою, не використовують її активно, оскільки соромляться займатись особистими справами на очах у інших людей — відпочивати під сонцем, порпатись з рослинами чи проводите сімейне свято.

Щоб захистити власників ділянок від очей «сторонніх людей» (нажаль, поки що сусіди сприймаються саме так), при проектуванні подвір'я приймається рішення відділити їх непроглядним парканом. Таке рішення створює більш приватне середовище, але втрачається основна ідея палісадників у подвір'ї — люди і далі проводять час тільки у власному замкненому середовищі, а подвір'я так і залишається порожнім, оскільки відділений палісандник вже не є його частиною.
Така розкіш, як власна приватна ділянка, просто недоступна у мікрорайонах з висотними будинками і вільною забудовою. По-перше, наявність великої кількості поверхів над головою створює реальну небезпеку для тих, хто перебуває на ділянці. По-друге, вільна забудова позбавляє мешканців подвір'я як сформованої напівприватної території з чіткими кордонами та зрозумілими власниками.

Територія між будинками, що розташовані за десятки метрів один від одного, не асоціюється у мешканців із власністю і фактично в їхній свідомості не належить нікому. Вона часто використовується для транзиту сторонніми людьми. А отже, перебуваючи на такій ділянці, мешканці просто знаходились би посеред вулиці під поглядами зовсім незнайомих їм людей. Тобто рішення з продажу квартир з ділянками є доречним тільки для квартальної низькоповерхової забудови зі сформованими внутрішніми подвір'ями.
Made on
Tilda