Загальні висновки
Проведені нами дослідження допомогли спростувати деякі стереотипи щодо новобудов. Сподіваємось, описані результати підштовхнуть гравців ринку до переосмислення власної ролі і наслідків впроваджених рішень, а також до пошуку ефективніших рішень, впровадження яких даватимуть сталий результат.
Стереотип I. Якісний благоустрій — це дорого
Першим стереотипом є те, що якісний благоустрій — це завжди дорого. В умовах тотальної бідності і неготовності людей платити високу ціну за житло забудовник просто не має змоги дати щось більше, ніж просто житлову площу. З аналізу проблем ми бачимо, що більшість з них можна уникнути на етапі проектування, майже не змінюючи ціну будівництва.
У середньо- і довгостроковій перспективі дешевше проектувати, будувати і експлуатувати «правильно», ніж потім витрачати більші кошти на усунення негативних наслідків невдалих рішень.
Переплативши за дотримання технології мощення та належний рівень авторського контролю, можна зекономити на регулярному відновленні покриття та усуненні ям від просідання ґрунту.
Стереотип II. Невдячні мешканці
Другий стереотип: забудовник робить все, що від нього залежить для створення якісного середовища, а невдячні мешканці завжди знайдуть, чим бути незадоволеними. Дослідження доводять, що дійсно існує велика кількість проблем, яка негативно впливає на рівень комфорту та задоволеності мешканців. Найчастіше ці проблеми пов'язано із запровадженням невдалих проектних рішень. Навіть у тих комплексах, представники яких відмовлялись з нами спілкуватись, оскільки вважають, що в них немає проблем, і комплекс близький до ідеалу, ми знаходили величезну кількість невдалих рішень. Це підтверджували самі мешканці, які стикаються з ними щодня.
Стереотип III. Неможливо вирішити всі проблеми —
їх дуже багато
Третій стереотип: проблем дуже багато, і їх неможливо вирішити всі — розв'язуєш одне питання, випливає купа інших. Проблем дійсно багато — ми розуміємо, що в процесі досліджень ми виявили тільки невелику частину (хоча й дуже показову). Але як ми бачимо з діаграм причинно-наслідкових зв'язків, всі вони взаємопов'язані — у кожної проблеми є одна або декілька причин. Вирішення проблем навмання, без розуміння причинно-наслідкових зв'язків схоже на нескінченне гасіння пожежі — це боротьба із симптомами. Щоб ефективно вирішити проблему та отримати сталий результат, необхідно боротись із кореневими причинами, яких не так вже й багато.
Стереотип IV. Причиною проблем є самі мешканці
Четвертий і, здається, найпоширеніший стереотип полягає в тому, що основною причиною виникнення проблем є самі мешканці. Низька культура поведінки, легковажне ставлення до подвір'я та під'їзду, відсутність взаємоповаги до сусідів — все це нівечить середовище та робить його непридатним до проживання. Тобто люди самі несуть відповідальність за те, що живуть у таких умовах. Це частково правда: в діаграмах ми бачимо, що причиною деяких проблем є низький рівень соціальної відповідальності та низька культура поведінки. Але слід розуміти, що соціальна відповідальність, культура поведінки та взаємоповага одне до одного не можуть народитись в ізольованих квартирах. Вони народжуються у спілкуванні і спільних активностях. А для цих процесів необхідне існування придатного простору — публічного простору, в якому мешканці бажатимуть проводити час (комфортного, мультифункціонального, мотивуючого до взаємодії та самореалізації).
Стереотип V. Неможливо якісно будувати із застарілими нормами
Ми часто чули думку про те, що наші застарілі норми у вигляді ДБНів не дозволяють розробляти якісні проекти, навіть якщо забудовнику та проектувальникам цього дуже захотілося б. Але на противагу цій поширеній думці ми знайшли багато прикладів гарних рішень, які суперечать звичним практикам. Прозорі під'їзди, нажаль, є поки що рідкістю, але вони все ж існують. Так само, як і зручні під'їзди в рівень з землею, що суттєво полегшує життя маломобільним людям (та і всім іншим мешканцям). Якісно будувати, скоріше, заважають невдалі, але такі звичні рішення, які сприймаються як непорушні закони. Забудовники не бажають витрачати час та кошти на пошук альтернативних рішень, оскільки не розуміють, що багато з них є справжньою проблемою для мешканців.
Перехід до дій
Якщо поставити собі за мету зрозуміти саму суть отриманих результатів досліджень, не витрачаючи великої кількості часу та розумових ресурсів на прискіпливий аналіз складних перипетій у причинно-наслідкових зв'язках, то ми можемо свідомо максимально спростити ці зв'язки і побачити кореневі причини небажаних явищ та їхні наслідки. Це дасть змогу знайти відповідь на запитання «а що ж тепер з цим всім робити?» і бути впевненим, що ця відповідь не стане черговою неефективною спробою розв'язати список з сотні проблем, обираючи їх навмання.
Спрощене дерево причинно-наслідкових зв'язків.
Завантажити .PNG або .XLOGIC
Основні причини виникнення більшості проблем — це:

  • Спеціалісти виконують задачі, які не входять в сферу їхньої компетенції. Наприклад, нерідко проектуванням подвір'я займається той самий архітектор, який проектує будинок, а не ландшафтний архітектор. Більшість робочих ЖЕКу — «спеціалісти широкого профілю», які можуть і бордюр пофарбувати, і за газоном доглянути, і створити «арт-об'єкт» з підручних матеріалів. Звичайно, все це сильно впливає на якість та ефективність рішень, які впроваджуються, і породжує низку негативних наслідків.

  • У гравців ринку відсутнє розуміння того, що для мешканців є проблемою та базовими потребами. Наприклад, для деяких наших інформантів було справжнім відкриттям те, що піднятий вхід у під'їзд може бути серйозною незручністю для маломобільних людей (не тільки людей з інвалідністю, а і батьків з дитячим візком та літніх людей). Про менш критичні проблеми, як то навігація чи тон оголошень, взагалі майже ніхто не замислюється.

  • Під час будівництва часто для економії часу та ресурсів будівельники (часто з відома або за ініціативою забудовника) свідомо не дотримуються технології. Особливо це стосується мощення пішохідних і автомобільних шляхів, облицювання плиткою тощо. Ситуація ускладнюється відсутністю належного контролю з боку проектувальників та міських органів. Ці роботи просто не оплачуються.

  • Існують чіткі стереотипи мислення та звичні проектні та експлуатаційні рішення, більшість яких дісталась нам з (не найкращої) епохи радянського містобудування. Знову ж таки, піднятий вхід у під'їзд — це, по-перше, данина минулому, а вже потім норми містобудування (з якими успішно справляються деякі архітектори і проектують під'їзди на рівні землі). Щорічна побілка бордюрів та дерев — ще один культ, без коректного розуміння причин та наслідків його існування (типовий «карго-культ»).

  • Забудовники та жеківці працюють у парадигмі «дешевше — краще», а кожне рішення — можливість зекономити. Без чіткого розуміння наслідків такої економії вона стає безглуздою, адже на виправлення наслідків іноді витрачається більше, ніж вдалося зекономити.

  • Комунікація між ЖЕКом та мешканцями суто одностороння і являє собою лише серію оголошень, що (неефективно) мотивують до дій, в яких зацікавлений саме ЖЕК. Це не дає можливості жеківцям зрозуміти насущні потреби мешканців, а отже приймати вдалі рішення по розвитку території. А крім того, посилює недовіру і послаблює бажання співпрацювати з боку мешканців.

  • Відсутній контроль за поведінкою мешканців з боку самих мешканців. Низький рівень соціальної відповідальності призводить до постійного виникнення конфліктів інтересів, оскільки мешканці у свої діях керуються тільки власними потребами та бажаннями. Це і хаотичне скління балконів, і паркування на тротуарах, і сміття у подвір'ї. З новою країною нам дісталось старе суспільство, яке не звикло оцінювати вплив своїх дій на сусідів. Щоб нове суспільство сформувалось, йому необхідно надати середовище, що буде спонукати до цього.
Через заплутану низку проміжних наслідків, які описано у відповідних розділах цього звіту, люди отримують незадовільне середовище для життя: нудні, однотипні, захаращені, брудні, запарковані, неестетичні, незручні подвір'я. Як наслідок, мешканці не проводять час у подвір'ї і не спілкуються одне з одним, а також не вважають територію подвір'я своєю власністю. Самостійно (через слабкі соціальні зв'язки громада не формується) вони не мають ані можливості покращувати стан подвір'я (розвивати його), ані мотивації цей стан хоча б підтримувати на наявному рівні. Вони не можуть сформувати консолідовані рішення щодо розвитку подвір'я і ефективно вимагати від ЖЕКу впровадження цих рішень — для ЖЕКу вимоги мешканців є «білим шумом» з протилежних і часто абсурдних думок. За таких умов і без того неідеально спроектоване та побудоване середовище з часом тільки погіршується. Тобто ми можемо спостерігати за постійним погіршенням ситуації. Коло наслідків замикається і для покращення ситуації його потрібно розіврати.
Рекомендації
На кожному наступному етапі життя новобудови поле можливостей щодо покращення середовища суттєво зменшується. Тому ми рекомендуємо замислюватись про доцільність рішень вже на етапі розробки концепції житлового комплексу та проектування. Але, звичайно, краще пізно, ніж ніколи.
Етап проектування
Якщо ви знаходитесь ще на етапі проектування, ми рекомендуємо:

  • Для різних типів робіт наймати спецалістів з відповідними компетенціями. Проектувальники публічних просторів, ландшафтні архітектори, дизайнери дитячих майданчиків, спеціалісти з озеленення — всі ці професії виникли за якоїсь причини.

  • У погоні за економією необхідно аналізувати наслідки, до яких вона призведе у кожному окремому випадку. Не завжди економія насправді є економною.

  • Заздалегідь розробляйте важелі впливу на поведінку людей, оскільки це може відбитись на інженерних та архітектурних рішеннях. Готуйте необхідні договори, які будуть регламентувати скління балконів та монтаж кондиціонерів, паркування та ін., а також "репресивні" методи впливу (наприклад, можливість автономного відключення від води або електроенергії порушників).
Етап експлуатації
Процес погіршення середовища у збудованому житловому комплексі можливо не тільки зупинити, але й спрямувати у зворотньому напрямку.

  • Інвестуйте в розвиток якісного публічного простору, де будуть встановлюватись міцні соціальні зв'язки. Найефективніші контролери поведінки мешканців і охоронці території — це самі мешканці.

  • Встановлюйте двобічну комунікацію з мешканцями. Замість двох ворожих таборів ви можете перетворитись на партнерів зі спільною метою та зрозумілим для всіх шляхом її реалізації.

  • Наймайте необхідних спеціалістів для виконання профільної роботи: встановлювати комунікацію з мешканцями, підтримувати газони та клумби у належному стані, планувати розвиток. Ми гадаємо, що ці витрати окупляться з лишком.
Made on
Tilda