2. Розділ
2.2 Хаотичне скління
та прибудови
Чому з'являються різномастні конструкції балконів, та що з цим можна зробити
Самовільне скління балконів порушує стилістичну єдність фасаду, оскільки зазвичай мешканці використовують різні види металопластикових вікон, які вносять дисгармонію в спроектований фасад. Це не лише негативно впливає на естетику фасадів, але й іноді порушує пожежні норми, що безпосередньо впливає на безпеку мешканців.
У гонитві за такими жаданими квадратними метрами мешканці нерідко при склінні балконів вносять зміни в конструкцію огорожі, роблячи так зване «винесення балкону по підвіконню» або «винесення по підлозі».
У гонитві за такими жаданими квадратними метрами мешканці нерідко при склінні балконів вносять зміни в конструкцію огорожі, роблячи так зване «винесення балкону по підвіконню» або «винесення по підлозі».
Хаотичне скління балконів в київському ЖК економ-класу
“
У мене навпроти здали новий будинок, і там почали ремонти робити і склити балкони, то вони усі різні, різного кольору. Виглядає це жахливо.
Крім балконів, що нівичать фасад, не менше шкоди завдають комерційні, службові та (рідше) приватні прибудови на першому поверсі.
Складний та неестетичний фасад новобудови у Київській області
Причини
З одного боку, конфігурація балконів не відповідає потребам мешканців, тому виникає гостре бажання цю конфігурацію змінити. Стереотипи поведінки змушують людей перетворювати балкон на склад сезонних речей та всілякого брухту, який шкода викинути. Через відсутність спеціально відведених місць мешканцям доводиться також зберігати на балконі велосипеди та дитячі візки (див. «3. Пішохідна та автомобільна інфраструктура»). А мала кількість прецедентів не дає людям змогу оцінити перевагу відкритого балкону.
Через все це більшість мешканців просто не розуміє, як балкон може бути незаскленим. Для них незасклений балкон — це просто марнування дорогоцінної площі. Її можна збільшити, утеплити та зробити майже повноцінним продовженням житлової площі квартири.
Через все це більшість мешканців просто не розуміє, як балкон може бути незаскленим. Для них незасклений балкон — це просто марнування дорогоцінної площі. Її можна збільшити, утеплити та зробити майже повноцінним продовженням житлової площі квартири.
“
У мене два балкони, і вони засклені, і це повноцінний житловий простір. Якби вони були відкриті, то я взагалі б туди не ходила.
“
У мене було написано, що 10 000 чогось там штраф за неузгодженість [проекту скління]. Все одно засклив. … 10-метровий балкон незасклений, м'яко кажучи, не дуже влаштовує з різних причин. Тепліше, не треба постійно звідти викидати сміття. А якщо піде дощ? У нас деякі кажуть: «я собі залишаю, бо це гарно». Ну то прибиратимеш бруд і сніг. Дехто ставить там столики. Я, в прицнипі, одразу розраховував засклити. Фактично, майже всі засклили, деякі — ні, але це питання часу.
Ситуацію ускладнює те, що у людей немає ніякого розуміння про те, що належить їм, а що перебуває у спільній власності. Не кажучи вже про розуміння правил та норм безпеки.
“
Никакие правила не могут противоречить действующему законодательству. Никакой ЖЕК, Укргаз и т. д. не может мне запретить распоряжаться своей собственностью в рамках, установленных законом. Считайте, что мои балконы уже застеклены. И я уверен, что к сдаче моего 9-го дома Ваши балконы уже будут в стекле.
“
Я не понимаю, почему мы не имеем право застеклить балкон, если это моя собственность, я понимаю перепланировка — здесь нужно разрешительные документы БТИ, но причем здесь балкон???
З іншого боку, як це було вже неодноразово зазначено, мешканці не відчувають контролю з боку інших мешканців та відповідальності перед ними. ЖЕК не має ніякого реального контролю та впливу на поведінку людей, а тим паче представники міста. Тому людям ніщо не заважає реалізовувати свої потреби шляхом скління і розширення балкону.
“
В принципе, главное чтобы все поняли, что если кто-то застеклит балкон, ничего ему никто не предъявит.
Показовим є судовий прецедент — забудовнику було відмовлено в ухваленні позову з вимогою «повернення майна у попередній стан» (демонтаж конструкції).
Аргументи суду були наступними:
Аргументи суду були наступними:
“
Відмовляючи у позові, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, виходив із того, що суб'єктом звернення до суду з вимогою щодо приведення балкону у попередній стан з підстав відсутності відповідного дозволу на проведення будівельних робіт щодо реконструкції (переобладнання, перепланування) є відповідний орган державної інспекції архітектурно-будівельного контролю, а позивач не є власником або уповноваженим на це органом. А крім того, останнім не зазначено та не підтверджено належними й допустимими доказами, у чому полягає порушення його прав.
Тобто забудовник не має повноважень контролю за станом фасаду будинку, оскільки не є компетентним органом. А «відповідний орган державної інспекції архітектурно-будівельного контролю» за звичкою залишається у стані бездіяльності.
Але на нашу думку, головною причиною хаотичного скління є те, що архітектори приймають невдалі проектні рішення. Вони пов'язані як з відсутністю розуміння потреб і проблем людей, так і з бажанням забудовника зекономити. Марно й сподіватись, що мешканець 24-го поверху залишить свій балкон незаскленим, а громада такого великого будинку здатна об'єднатись і узгодити єдиний проект скління. Відкриті балкони і лоджії у будинках вище 10—12 поверхів є об'єктивно незатишними та викликають панічний страх висоти навіть у людей з міцною психікою. Вони непрактичні, оскільки на такій висоті завжди дме сильний вітер. Але як і у випадку з кондиціонерами, архітектори і забудовники роблять вигляд, що не розуміють цього, і продовжують вводити в експлуатацію хмарочоси з відкритими балконами, які виглядають охайно тільки на рекламному рендері.
У найгіршому випадку бажання розширити житлову площу реалізовується через прибудови на першому поверсі. Це не тільки нівичить фасад, але й ускладнює пішохідні шляхи. Прибудови також створюються і підприємцями, що орендують приміщення, які не придатні до розміщення закладів обслуговування (салони краси, магазини, відділення банків тощо). Підприємці адаптують перший поверх під потреби бізнесу, оскільки архітектори та забудовник на етапі проектування не продумали, як ці площі будуть використовуватись у майбутньому (які заклади вони хотіли б бачити у своєму ЖК). Детальніше про комерційні прибудови див. «2.6 Активний перший поверх».
Але на нашу думку, головною причиною хаотичного скління є те, що архітектори приймають невдалі проектні рішення. Вони пов'язані як з відсутністю розуміння потреб і проблем людей, так і з бажанням забудовника зекономити. Марно й сподіватись, що мешканець 24-го поверху залишить свій балкон незаскленим, а громада такого великого будинку здатна об'єднатись і узгодити єдиний проект скління. Відкриті балкони і лоджії у будинках вище 10—12 поверхів є об'єктивно незатишними та викликають панічний страх висоти навіть у людей з міцною психікою. Вони непрактичні, оскільки на такій висоті завжди дме сильний вітер. Але як і у випадку з кондиціонерами, архітектори і забудовники роблять вигляд, що не розуміють цього, і продовжують вводити в експлуатацію хмарочоси з відкритими балконами, які виглядають охайно тільки на рекламному рендері.
У найгіршому випадку бажання розширити житлову площу реалізовується через прибудови на першому поверсі. Це не тільки нівичить фасад, але й ускладнює пішохідні шляхи. Прибудови також створюються і підприємцями, що орендують приміщення, які не придатні до розміщення закладів обслуговування (салони краси, магазини, відділення банків тощо). Підприємці адаптують перший поверх під потреби бізнесу, оскільки архітектори та забудовник на етапі проектування не продумали, як ці площі будуть використовуватись у майбутньому (які заклади вони хотіли б бачити у своєму ЖК). Детальніше про комерційні прибудови див. «2.6 Активний перший поверх».
“
Проживая на первом этаже, можно вместо балкона сделать пристройку для того, чтобы расширить какую-то из комнат (кухню, например) — это довольно распространено и удобно, на мой взгляд.
Наслідки
Наслідок хаотичного скління балконів та утворення прибудов
Наслідком хаотичного скління і появи прибудов є захаращений фасад, що для мешканців є серйозною проблемою (див. «Проблематика»).
Звичайно ж, засклені з порушенням норм балкони знижують рівень пожежної безпеки, але це питання прямо не пов'язане з якістю благоустрою, тому ми не розглядаємо його детально у цьому дослідженні.
Звичайно ж, засклені з порушенням норм балкони знижують рівень пожежної безпеки, але це питання прямо не пов'язане з якістю благоустрою, тому ми не розглядаємо його детально у цьому дослідженні.
Приклади вирішення проблеми
Продаж квартир із заскленими балконами
Архітектори та забудовник приймають рішення на етапі проектування будинку — чи будуть балкони і лоджії засклені. І у відповідності до цього рішення будують і вводять будинок в експлуатацію.
Архітектори та забудовник приймають рішення на етапі проектування будинку — чи будуть балкони і лоджії засклені. І у відповідності до цього рішення будують і вводять будинок в експлуатацію.
“
Мы проблему остекления решили — мы как застройщик стеклим балконы сами и стеклим по нормам. Стоимость остекления балкона уже заложена в коэффициент 0,8 — поправочный коэффициент к площади застекленного балкона, он больше чем открытого 0,3. То есть мы ничего не теряем, но зато мы изначально эту проблему закрыли, раз и навсегда.
Саме таке рішення частіше за все використовується у західній практиці — або ж скління балконів є частиною проекту, або ж будинок вводиться в експлуатацію з відкритими балконами і тоді зі сторони міста відбувається жорсткий контроль за станом фасаду.
Оскільки всі балкони засклені за єдиним проектом, а сам проект розроблений фахівцем, фасад будівлі виглядає охайно (точніше, може виглядати охайно) в момент введення будинку в експлуатацію та не захаращується через хаотичне скління. Але скління є не єдиною причиною неохайного фасаду.
Також спеціаліст має можливість підібрати оптимальний тип конструкції у відповідності до характеристик будинку — за ціною, шумо- і теплоізоляцією та ін.
Проектні рішення щодо скління не будуть суперечити пожежним нормам, оскільки для проходження експертизи архітектору доведеться розробити проект у відповідності до цих норм.
Оскільки скління балкону є одним із засобів самовираження мешканців, не всі з потенційних покупців позитивно ставитимуться до продажу їм квартири вже із заскленим балконом.
Проектування будинку із заскленими балконами ускладнює задачу для архітектора, а отже вимоги до його професіоналізму виростають. По-перше, проектні рішення мають відповідати пожежним нормам. По-друге, засклені балкони мають стати частиною вдалого візуального образу фасаду будинку.
Також спеціаліст має можливість підібрати оптимальний тип конструкції у відповідності до характеристик будинку — за ціною, шумо- і теплоізоляцією та ін.
Проектні рішення щодо скління не будуть суперечити пожежним нормам, оскільки для проходження експертизи архітектору доведеться розробити проект у відповідності до цих норм.
Оскільки скління балкону є одним із засобів самовираження мешканців, не всі з потенційних покупців позитивно ставитимуться до продажу їм квартири вже із заскленим балконом.
Проектування будинку із заскленими балконами ускладнює задачу для архітектора, а отже вимоги до його професіоналізму виростають. По-перше, проектні рішення мають відповідати пожежним нормам. По-друге, засклені балкони мають стати частиною вдалого візуального образу фасаду будинку.
“
Для проектировщика есть такая цифра страшная по пожарной безопасности всегда — это 500 м² квартир на одном этаже.
То есть когда 499,99 м² — надо сделать только одну лестницу,
когда 501 м², надо делать две лестницы.
Когда ты делаешь одну лестницу, ты оставляешь один эвакуационный путь на неостекленный балкон, чтобы лестница пожарная могла тебя снять. Когда больше 500 м², есть две лестницы, и теоретически у тебя есть два эвакуационный пути — ты спасаешься. Тогда можно стеклить.
То есть когда 499,99 м² — надо сделать только одну лестницу,
когда 501 м², надо делать две лестницы.
Когда ты делаешь одну лестницу, ты оставляешь один эвакуационный путь на неостекленный балкон, чтобы лестница пожарная могла тебя снять. Когда больше 500 м², есть две лестницы, и теоретически у тебя есть два эвакуационный пути — ты спасаешься. Тогда можно стеклить.
“
Да, [стеклить балконы изначально можно]. Но тогда по пожарным нормам нужен дополнительный незадымляемый переход. Это потеря жилой площади, это дополнительный лифт, который тоже должен ездить.
…
Ну то есть заказчик попадает на дополнительные расходы и не всегда за счет балконов это окупается. Сейчас многие от этого как раз уходят.
…
Ну то есть заказчик попадает на дополнительные расходы и не всегда за счет балконов это окупается. Сейчас многие от этого как раз уходят.
Проектування фасадів нечутливих до скління
Наявність як засклених, так і незасклених лоджій не створює ефект захаращеності фасаду. Києво-Святошинський район
Архітектор може приймати такі проектні рішення стосовно фасаду будівлі, при впроваджені яких фасад стає нечутливим до скління. Наприклад, замість балконів можуть використовуватись лише лоджії — їхній зовнішній вигляд майже не погіршується із встановленням склопакетів (на відміну від балконів), і в їхню конструкцію значно важче внести суттєві зміни.
Рішення використовувати лише лоджії обмежує архітектора в можливостях, а будинки без виносних балконів стають ще більше схожими на бетонні коробки. Розробити якісний і цікавий архітектурний проект за таких умов досить складно.
Рішення використовувати лише лоджії обмежує архітектора в можливостях, а будинки без виносних балконів стають ще більше схожими на бетонні коробки. Розробити якісний і цікавий архітектурний проект за таких умов досить складно.
Підписка на новини Київського стандарту
Будьте в курсі всіх новин про Київський стандарт.
УМОВИ РОЗПОВСЮДЖЕННЯ
Інормацію з цього сайту можна розповсюджувати серед друзів та знайомих, публікувати частину текстів на інших ресурсах. Просимо проявити повагу до проведеної нами роботи та згадувати авторів тексту при публікації та розпозвсюдженні, а також вказувати посилання на цей сайт — standard.a3.kyiv.ua
Інормацію з цього сайту можна розповсюджувати серед друзів та знайомих, публікувати частину текстів на інших ресурсах. Просимо проявити повагу до проведеної нами роботи та згадувати авторів тексту при публікації та розпозвсюдженні, а також вказувати посилання на цей сайт — standard.a3.kyiv.ua
Агенти змін — команда дослідників та дизайнерів.
ЛУН.ua — пошуковик нерухомості.
АВТОРИ